Situación del mercado inmobiliario en España, Madrid y Rivas
Con los datos de finales de 2023, podemos decir que el mercado inmobiliario se está desacelerando, con una moderación de los precios, reducción de compraventas y subida de intereses hipotecarios.
La polÃtica monetaria del Banco Central Europeo (BCE), ha llevado los tipos de interés hasta el 4,5%
Las dificultades para contratar hipotecas, hace que haya menos compradores en el mercado, lo que provoca una reducción en el volumen de compraventas de vivienda,
Según Notariado, la cantidad de compraventas cayó un 14,9% interanual en septiembre de 2023 (470.584 transacciones); se prevé que los datos sigan esa lÃnea en el último trimestre del año.
Sin embargo, el precio de la vivienda no cayó, sino que aumentó, un 7% interanual hasta Noviembre, debido a estos factores:
- Inflación: suben los precios de todos los productos y servicios, incluido el de la vivienda.
- Ley de oferta y demanda: la demanda de vivienda es más alta que la oferta, por lo que los precios suben.
- Inestabilidad geopolÃtica: Las guerras en occidente (Ucrania, Gaza) producen incertidumbre e incrementos en los costes de construcción, provocando un menor ritmo constructivo residencial.
- Legislación: la Ley por el Derecho a la Vivienda, delimita áreas tensionadas, con lÃmites a la subida del precio. La ley impide a los propietarios desahuciar a inquilinos vulnerables sin un acto de conciliación o arbitraje previo. La legislación ha provocado un traslado de oferta de alquiler de larga estancia hacia la corta y media estancia.Â
Previsiones macro en el sector inmobiliario para 2024
De cara a 2024, los expertos prevén caÃdas de las operaciones, que podrÃan llegar, de media, hasta el 10%.
Solvia anticipa una contracción cercana al 8%, mientras que los analistas de Bánquente prevén un descenso del 5%.Â
Gonzalo Bernardos, profesor de EconomÃa de la Universidad de Barcelona (UB), es más pesimista y apunta a una potencial caÃda de dos dÃgitos, aunque espera una remontada del mercado en la segunda mitad del año.
Desde idealista también esperan caÃdas de las transacciones, asà como una reactivación de parte de la demanda.
Según los notarios, el volumen acumulado de contratación de hipotecas, entre enero y octubre, asciende a 230.476 operaciones, con una caÃda del 23% interanual.
Además de la caÃda de la firma de nuevos préstamos hipotecarios, el año 2023 también ha estado marcado por subidas del eurÃbor, por encima del 4%, por el impulso de las hipotecas mixtas en detrimento de las fijas; por una oleada de cambios de hipotecas por parte de los hogares y la amortización anticipada de los préstamos.Â
Previsiones en Madrid y Rivas Vaciamadrid
En el caso de la Comunidad de Madrid, en 2023 se han producido caÃdas de ventas y subidas del precio de la vivienda y el alquiler.
Las previsiones apuntan a que la tendencia se mantendrá durante 2024, con incrementos en los precios de entre un 3% y un 5%, en el caso de las compraventas, y más pronunciado en el alquiler, entre el 8% y el 10%.Â
Según la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), se espera "una reducción de las operaciones en Madrid de entre un 8% y un 15%, provocada por una inflación todavÃa elevada, altos tipos de interés y una situación geopolÃtica global muy convulsa".
En cuanto a las hipotecas, se espera también una reducción de las contrataciones. "La reducción de las compraventas, los tipos de interés y otros factores económicos harán que los compradores no tengan la posibilidad de comprar, ya que no tendrán capacidad de pago de las cuotas de la hipoteca que soliciten y las entidades no les concederán la financiación necesaria para realizar la operación".
En Rivas Vaciamadrid, los precios medios de viviendas en venta, según datos publicados en portales inmobiliarios, oscila entre los 2.352 €/m² y los 2.728€/m², siendo la zona de precios más altos, Rivas Centro, seguida por Rivas-Urbanizaciones.
La evolución de los precios en los últimos años ha sido claramente ascendente, aunque se aprecia un leve descenso en el último trimestre de 2023, con respecto al mismo periodo del año anterior.
Precios medios de los inmuebles residenciales en venta en Rivas Vaciamadrid:
Rivas es el municipio de la Comunidad de Madrid donde más se ha encarecido el suelo; en 2023 ha subido hasta los 2.459 euros, lo que supone una subida anual del 10,3%.
Además, desde enero también se ha posicionado como el municipio que más ha subido sus precios, un 5,7%.
Rivas Vaciamadrid supera los 100.000 habitantes y se consolida como la ciudad española con mayor tasa de actividad, asà como una de las ciudades del paÃs con una media de edad más baja (39,3 años), la cuarta por número de nacimientos (con una media de 10,4 por cada mil habitantes) y la cuarta también en esperanza de vida (84,89 años).