Novedades en el artÃculo 28 de la Ley Hipotecaria: ¿Qué ocurre ahora con la venta de las viviendas heredadas?
El Gobierno ha procedido a la derogación del artÃculo 28 de la Ley Hipotecaria, que en un principio protegÃa al heredero real. Y que a partir del 3 de septiembre de este mismo año, establecerá el pleno dominio de la vivienda para el comprador de una vivienda heredada.
En Bon Lar te explicamos qué es lo que se establecÃa en este artÃculo, con respecto a la Ley Hipotecaria, y que ocurrirá a partir de ahora.
Hasta ahora, si un propietario fallecÃa y no tenÃa herederos forzosos (entendiendo como estos a los ascendientes, descendientes y cónyuge del fallecido), y dejaba un inmueble que heredaban sus hermanos u otros herederos indirectos (es decir, herederos legÃtimos y/o voluntarios), el comprador que adquiriera este inmueble, no era propietario consolidado de la misma hasta que transcurrieran 2 años desde el fallecimiento del causante.
Ante la ausencia de testamento, y por el hecho de no ser herederos forzosos legales, siempre cabe la posibilidad de que pudiera parecer un heredero forzoso. Como por ejemplo un hijo o un cónyuge no conocido o algún otro testamento, y en ese caso, habrÃa que repartir de nuevo el inmueble entre los nuevos herederos.
Esto significa que hasta ahora, habÃa muchos compradores que no se decidÃan a comprar un inmueble heredado porque si durante este periodo de dos años que establecÃa la Ley aparecÃa algún heredero forzoso reclamando la propiedad, el comprador tenÃa que devolverla pero además debÃa seguir pagando la hipoteca.
A consecuencia de esto y ante el riesgo de perder la garantÃa hipotecaria, las entidades bancarias tampoco solÃan conceder hipotecas a los compradores de este tipo de inmueble y los bancos que sà la concedÃan, añadÃan una condición resolutoria en la compraventa, en la que, de aparecer un heredero forzoso, quedarÃa resuelta la venta.
Sin embargo, a partir del 3 de septiembre de este año, este artÃculo queda derogado y el comprador ya no tendrá que esperar esos dos años para que la compra tenga efecto en el Registro de la Propiedad.
Recordemos que, para poder vender un inmueble heredado, hay que realizar una serie de trámites y gestiones. Y sobre todo, hacer frente a los diferentes impuestos antes y después de realizar la compraventa.
Impuestos para vender una vivienda heredada
Antes de poder vender una vivienda heredada, hay que realizar la aceptación de la herencia. Además, hay que pagar los impuestos correspondientes, entre los que se incluyen: El Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalÃa municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Impuestos una vez que se ha vendido la vivienda heredada
Una vez que se hayan pagado estos impuestos y se haya inscrito la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos herederos, ya se podrÃa vender el inmueble. En el momento en que haya un comprador y se realice la venta del inmueble, hay que pagar el IRPF, en el caso de que haya habido una ganancia patrimonial, y que tributará entre el 19% y el 26%, dependiendo de la ganancia obtenida. Asimismo, hay que tener en cuenta de nuevo la plusvalÃa municipal, que en el caso de haber vendido la vivienda durante el mismo año fiscal en el que se ha heredado, no se tendrá que volver a pagar.
Este cambio en la Ley Hipotecaria viene muy bien después de haber pasado un año de pandemia, durante el que se han empezado a poner a la venta un gran número de inmuebles heredados.
Para solventar cualquier duda con respecto a la compraventa o el alquiler de alguna vivienda a la que le pueda afectar esta nueva normativa, lo más recomendable es ponerse en manos de expertos inmobiliarios que nos ayuden a gestionar el proceso y que resuelvan todas nuestras dudas.