La nuda propiedad, vender tu casa y seguir viviendo en ella
La nuda propiedad o propiedad desnuda es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sólo y únicamente su propietario. Por lo tanto, como propietario tendrÃa el dominio sobre esa cosa pero no ostentarÃa la posesión, por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.
La nuda propiedad se diferencia del pleno dominio en que en el primer caso, se tiene la propiedad pero no la posesión, mientras que en el pleno dominio el propietario tiene la propiedad y también el usufructo de la vivienda, es decir, las dos cosas recaen sobre la misma persona y es la fórmula habitual.
AsÃ, el nudo propietario es el dueño o propietario de la vivienda y el usufructuario la persona que utiliza la vivienda, es decir la que posee el dominio.
Una de las cuestiones más importantes a la hora de plantearnos la nuda propiedad como negocio, desde cualquiera de las dos opciones, es tener muy claro cómo se calcula el precio y valor de venta de la vivienda.
Derechos del nudo propietario y del
usufructuario
El nudo propietario tiene derecho a recuperar la vivienda en buen estado a la extinción del usufructo, derecho a vender la vivienda, aunque el usufructo se mantendrÃa. Por su parte, el usufructuario tiene derecho a poder utilizar (usus) directamente la vivienda y a sacar beneficios de la vivienda (fructus). Asà el usufructuario podrÃa alquilarla y obtener una renta o incluso podrÃa vender el usufructo a otra persona.
A la hora de vender la nuda propiedad de nuestra casa no podemos tener en cuenta sólo el estado del mercado si no también nuestra esperanza de vida, ya que el usufructo se suele alargar hasta que muramos. De esta manera, cuanto mayor sea nuestra esperanza de vida, menor será el precio de la vivienda, ya que tendrá que pasar más tiempo hasta que el nudo propietario adquiera el uso real de la vivienda.
Ventajas de vender la nuda propiedad
El comprador se convertirÃa en el nudo propietario y una de las ventajas que obtendrÃa es poder comprar la vivienda a un precio menor del mercado, ya que el valor de venta se considera teniendo en cuenta la edad y esperanza de vida del vendedor.
El vendedor por su parte, se convertirÃa en usufructuario y podrÃa seguir viviendo en la vivienda hasta un término pactado o hasta su muerte que es lo que se denomina usufructo vitalicio.
Además de poder seguir viviendo en su hogar, obtendrÃa una liquidez inmediata de la venta de la vivienda.Por otro lado, y aunque la vivienda ya no es suya, al poseer el usufructo éste podrÃa alquilarla a un tercero quedándose Ãntegramente con el dinero de la renta e incluso vender el usufructo a una tercera persona y obtener otro nuevo ingreso.
Inconvenientes
El comprador (nudo-propietario), tiene que tener muy claro que se trata de una inversión a medio-largo plazo, ya que no tendrá pleno derecho sobre la vivienda hasta la defunción del antiguo propietario, que se ha convertido en usufructuario de la vivienda vendida.
Con respecto a los costes, el comprador asume los gastos de notario, registro e impuestos derivados y también asumirá todos estos gastos una vez extinguido el usufructo. Los costes de mantenimiento normalmente corren a cargo del comprador, asà como el IBI y gastos de comunidad derramas y otros gastos extraordinarios que surjan.
Para el vendedor, los principales inconvenientes son que se pierde la vivienda familiar y lo que recibe por ella será una cantidad de dinero que se calcula en función de su edad y expectativa de vida: a mayor expectativa de vida, menor precio de venta.
El vendedor también deberá liquidar la plusvalÃa municipal por el incremento teórico de valor desde el momento de la adquisición inicial. Y aunque esta opción permite vender la nuda propiedad de la vivienda pero seguir viviendo en ella, ya no pertenece al vendedor que ahora se convierte en usufructuario, con lo que, si pensaba dejarla en herencia a algún familiar, ya no será posible.
Perfil habitual
La venta de la nuda propiedad es una fórmula que gana adeptos entre las personas mayores, especialmente entre quienes tienen todos sus ahorros invertidos en vivienda y no disponen de liquidez, no tiene hijos y necesitan complementar su pensión para mantener una calidad de vida o un capital extra para afrontar costes adicionales.
La nuda propiedad es una buena forma de venta para todas aquellas personas que quieren conseguir una liquidez pero seguir permaneciendo en su hogar. No obstante, esta elección no está exenta de polémica, ya que en el caso de que las personas mayores acudan a esta venta para poder afrontar gastos, no se puede garantizar que el dinero sea suficiente para cubrir todos los gastos hasta su fallecimiento.
Asimismo, con la fórmula de venta en la que se calcula el precio, cuanta menos edad tenga el propietario, más se descuenta el precio de venta, es decir, que las personas con mayor expectativa de vida, y que más recursos necesiten para afrontar el resto de su vida, quizás no puedan obtener todo el dinero que pagaron por su vivienda, sin embargo, mantendrán la opción de poder monetizar la vivienda alquilando o incluso, vendiendo el usufructo.
En el caso del usufructuario decidiera vender su derecho de usufructo lo más natural y lógico es que se lo venda al propietario. No obstante, la extinción del usufructo también puede producirse por varias causas:
- Por la muerte del usufructuario, que es lo que se conoce como usufructo vitalicio (y que en el caso de que el usufructo correspondiera a varias personas en proindiviso el nudo propietario no recibirÃa el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios).
- Por cumplimiento del plazo por el que se constituyó (en caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso).
- Por el cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto del usufructo, por ejemplo, si el usufructo se atribuye hasta que el nuevo propietario contraiga matrimonio, pues después de casarse el nudo propietario recibirÃa el pleno dominio.
