Deuda con la comunidad de vecinos. ¿Cuándo prescribe?
Un problema muy habitual en las comunidades de vecinos: Los propietarios que no asumen su obligación de pagar las cuotas de la comunidad de vecinos. ¿Sabía que, llegados a un plazo, esta deuda prescribe? A continuación te contamos todo lo que necesitas saber sobre la deuda con la comunidad de vecinos.
La responsabilidad por deudas en la comunidad de vecinos
Según la Ley de propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9, uno de los principales deberes de cada propietario respecto de la comunidad de propietarios es la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
La persona obligada al pago de los gastos es quien sea propietario en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. El momento clave es el de la exigibilidad de las cuotas (cuando se libra el recibo al propietario), no el de su aprobación (fecha del acuerdo del gasto o aprobación del presupuesto).
El problema puede venir cuando se transmite una vivienda o local y hay cuotas o gastos pendientes de pago.
Para tratar de garantizar que la comunidad cobre, la Ley teje un sistema de responsabilidades entre la persona que vende y la que compra el inmueble.
¿Cuándo prescribe la deuda con la comunidad de vecinos?
Uno de los problemas a la hora de que la comunidad pueda recuperar la deuda es que prescribe.
Hay vecinos que no pagan cuotas de la comunidad y que se libran de algunas reclamaciones por el hecho de haber prescrito la acción por dejar pasar este plazo. Hay que pedir diligencia al administrador y a la Junta, para llevar las cuentas al día y reclamar los pagos pendientes.
El plazo de prescripción de la deuda con la comunidad de propietarios es de 5 años. El Tribunal Supremo (30/3/2021) aplica el plazo recogido en el Código civil art. 1966.3, que se refiere a las acciones dirigidas a exigir los pagos que deban hacerse por años o plazos más breves. Hasta 2015, el plazo general de prescripción para las acciones personales era de 15 años. En octubre de aquel año se modificó el Código civil y se redujo a 5.
Por otro lado, otro artículo del Código civil (el 1966.3) establece el plazo que existe para reclamar pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, lo que encaja con la obligación del pago de cuotas de los miembros de una comunidad de propietarios. Porque los presupuestos son anuales y las cuotas están destinadas a cubrir esos gastos del ejercicio anual. El plazo para reclamar este tipo de deudas era y es de 5 años.
¿Desde cuándo se cuenta el inicio del plazo de prescripción?
Para considerar la prescripción de la acción de reclamación de deudas no hay que mirar la fecha de la interposición de la demanda, sino los actos que hayan podido interrumpir la prescripción.
La interrupción del plazo de prescripción mediante una reclamación extrajudicial de la deuda no requiere especial formalidad. Es cuestión de prueba la existencia de la reclamación, su fecha y la recepción del requerimiento. Por eso siempre hay que dejar constancia de las reclamaciones.
Es importante ser diligentes en la reclamación de deudas en la comunidad de vecinos para evitar que este derecho de todos se malogre por el mero paso del tiempo sin reclamar.
Por otro lado, el crédito de la comunidad frente al moroso tiene carácter preferente en lo que respecta a la cantidad devengada y no pagada durante el año en curso y las 3 anualidades anteriores.
Los plazos de prescripción legales de la deuda con la comunidad de vecinos tienen el sentido de castigar una conducta de abandono en el ejercicio de un derecho propio. “Cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparece debidamente acreditado y si, por el contrario, lo está el afán o deseo de su mantenimiento o conservación, la estimación de la prescripción extintiva se hace imposible”, dice la doctrina del Supremo (lo ha recordado, por ejemplo, la STS de 30/3/2021).
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