¿Cuáles son las posibilidades de vender una casa heredada?
Aunque no existe ningún plazo legal para la venta de una vivienda heredada, hay que considerar que si el inmueble se vende pasado un año desde que se registró la vivienda a nombre del heredero, se tendrá que volver a pagar la plusvalÃa, por lo tanto, para evitar el pago de nuevo, se deberÃa vender la casa heredada durante el año posterior a la adjudicación inscripción de la vivienda.
La venta de un inmueble heredado también tiene consecuencias fiscales para el heredero o herederos puesto que esta operación se considera una ganancia patrimonial y tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas FÃsicas (IRPF) dentro del periodo de devengo en que se ejecute la venta. Esta ganancia tributará en la base imponible del ahorro y se tomará como referencia la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición declarado en el Impuesto de Sucesiones.
En el caso de que no seamos el único heredero tendremos que tener en cuenta el concepto de proindiviso, y esto se da cuando un bien pertenece a varios propietarios en común.
No obstante hay varias formas de extinguir ese proindiviso, y pasan por un lado, por la unanimidad de todos los copropietarios, en cuyo caso las opciones más fáciles serÃan:
- Vender a una tercera persona y el dinero obtenido se repartirÃa entre todos los copropietarios en función de los porcentajes de cada uno.
- Vender a uno de los copropietarios, que pagarÃa el resto de la parte correspondiente.
En este punto, es necesario aclarar que existe el derecho de retracto, es decir, que los copropietarios tienen prioridad sobre la compra del inmueble y en caso de igualdad de oferta el inmueble pasarÃa a venderse a uno de los copropietarios, por el contrario, si la oferta externa fuera más alta, el copropietario interesado tendrÃa que igualarla y de no ser asÃ, se venderÃa al comprador externo. Otra de las opciones es que uno de los copropietarios quiere vender y el resto no, en este supuesto, el copropietario tiene todo el derecho a vender su porcentaje y puede hacerlo, el único inconveniente será encontrar un comprador que se decida a comprar el porcentaje de una vivienda.
Si por el contrario todos los copropietarios quieren vender y hay alguno que se niega a hacerlo, la ley establece que no se puede obligar a nadie a vender pero sà existen algunos trámites legales para intentar extinguir el proindiviso.
- La primera opción es mediante un acto de conciliación para evitar llegar a juicio y que el juez dictamine la división del bien común. Si an asà no se quiere llegar a ningún acuerdo, se irÃa a juicio y el acto de conciliación servirÃa como prueba de que la otra parte está impidiendo la venta del proindiviso.
- La segunda opción es interponer una demanda de división común ante el juzgado, que suele terminar en subasta pública de venta y en el reparto del dinero obtenido.