Cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa en Madrid
Cesar Nozal, CEO de Agencia La Playa, en la Conferencia de Qualis Optima titulada "¿Quieres Vender?", señala 12 acciones que dan seguridad al proceso de venta de una casa en Madrid.:
Diferencia de superficies de la vivienda
En la notarÃa, en el acto de compraventa, puede darse el caso que la superficie registral que tenga el Notario, difiera de la útil de la vivienda.
Hay que publicitar la vivienda con los datos exactos y comprobados, para evitar ese conflicto a última hora.
Dependiendo del tipo de inmueble, verificar:
- Fincas: expedientes de cabida (ArtÃculos 201-203 Ley Hipotecaria)
- Pisos y casas: superficie comprobada, registral y catastral (Ley 13/2015 LH
Propietarios Menores de edad o incapacitados
En caso de incapacidad del propietario, si no se ha dejado un poder antes de la incapacidad, se originan problemas para poder gestionar la venta de la propiedad.
Lo mismo ocurre cuando los beneficiarios de una herencia, son personas menores de edad y no tienen la capacidad legal para vender.
- Autorización judicial para autorizar el poder y la venta
- Intervención del Ministerio Fiscal
- Tasación del inmueble
- Autorización para comercializar o autorización para vender
Titular registral de la ficha o vendedor
En situaciones como las de venta de propiedades por Herencia, quien encarga la venta es una persona diferente a quien figura como titular en la Nota Simple.
Comprobar en estos casos:
- Registro voluntario
- Registro de la Propiedad
- Fe Registral y terceros de buena fe
Gestión de Herencias
La venta de un inmueble por herencia en Madrid, requiere de un proceso complejo, que pasa por la inscripción de la misma y la verificación de cuestiones que pueden darse en el proceso, como:
- Venta de los derechos hereditarios
- Herencias yacentes
- Plazos y trámites previos
Cancelaciones de cargas hipotecarias
Cuando la hipoteca se termina de pagar, debe cancelarse contable y registralmente.
De otra forma, si el comprador tiene que hacerse cargo de esa cancelación, tendrá un mayor coste que si lo hubiera gestionado el propietario al finalizar el pago de las cuotas del préstamo.
Los asesores inmobiliarios de BonLar en Madrid y Rivas, ahorran estos trámites y los costes derivados, además de informar debidamente a las partes de estas circunstancias:
- Cancelación por caducidad (art. 82 Ley Hipotecaria)
- Subsistencia de las cargas
- Orden de ejecución
- Cancelación notarial / provisiones
Afecciones fiscales de la casa
Existe el deber de informar a las partes sobre las afecciones fiscales, de tal forma que no nos llevemos sorpresas desagradables en NotarÃa.
Se trata de un embargo preventivo a favor de Hacienda Pública, durante 5 años, de tal manera que puede revisar las liquidaciones que hayan hecho los propietarios, como las liquidaciones de herencia o de transmisiones.
Si se liquida de menos, Hacienda puede girar una declaración complementaria.
Si hay alguna deuda, quien responde es el propietario; la vivienda responde ante esa carga existente.
Derramas de la Comunidad de Vecinos
En NotarÃa, el Notario aporta, si existe, la documentación de la deuda de la Comunidad (Certificado de la Comunidad de Propietarios).
Pero en caso de reformas o mejoras que deriven en derramas, debe notificarse antes al comprador que hace la oferta, esté cuantificada o no, por la obligación de informar (no de pagar): «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario o en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras» (17, 11 LH).
Los agentes inmobiliarios de BonLar en Madrid y Rivas, trasladan esa información de forma responsable y fidedigna, entregando el acta de la Comunidad en curso y la de los 3 años anteriores.
Diferentes valoraciones de la vivienda
Existen diferente maneras de valorar una propiedad:
- El valor Fiscal lo determina el valor de referencia,
- el IBI viene determinado por el valor catastral,
- el precio de Venta lo marca el mercado inmobiliario en la zona y
- el valor Hipotecario, el valor de tasación.
Cada uno de esos valores son relevantes; si se vende por debajo del valor de referencia, el comprador tendrá que pagar una cantidad complementaria hasta ese importe «oficial».
El valor de mercado y el de la tasación, no tienen por qué coincidir.
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Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio
Son los defectos que hacen «la cosa impropia para el uso a que se la destina» o que «disminuyen de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habrÃa adquirido o habrÃa pagado menos precio por ella». (Art 1484 Código Civil).
En otros mercados, como en Estados Unidos, es muy común que antes de la compra, haya una auditorÃa por parte de un especialista, para analizar si existen vicios ocultos. En los próximos años veremos una mayor actividad de inspección de viviendas en Madrid y Rivas.
Los agentes de BonLar y Qualis Optima realizan esa inspección previa y notifican los posibles desperfectos al interesado, siguiendo el Código Ético.
Contratos de arras y de compraventa
Las arras pueden ser Confirmatorias, Penales o Penitenciales, pero es el contrato de compraventa el que vincula a las partes en el acto de la transacción.
Si un comprador no se presenta en el acto de compraventa en NotarÃa, tras haber firmado el acuerdo, no vale con devolver las arras, legalmente, el piso está vendido.
Por defecto, las arras son las Confirmatorias.
Condición suspensiva o resolutoria
Son parte de las condiciones del contrato y conviene conocerlas:
- La condición suspensiva implica que tiene que pasar una condición para que se formalice la venta. Es decir, no se produce el hecho imponible (la compraventa).
- La condición resolutoria es cuando ya se realiza la compraventa, pero tiene que ocurrir una circunstancia, sin la cual se tiene que devolver la propiedad.
Fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid
Existen deducciones y exenciones fiscales por la venta de una vivienda.
En el caso de la reinversión de la vivienda, hay que tener en cuenta que para que se considere como vivienda habitual, hay que haber vivido en la anterior durante al menos 3 años, más de 183 dÃas cada año y que hay que ir a vivir a la nueva antes de los 12 meses de la fecha de compra.
Otro motivo de exención de venta de vivienda, es que el propietario tenga más de 65 años.
Para calcular los incrementos patrimoniales y la plusvalÃa municipal en Madrid, recomendamos acudir a los agentes inmobiliarios de Qualis Optima-
Resumen del proceso de gestión de la venta de vivienda en Madrid:
Acceso a la grabación de la conferencia "¿Quieres vender tu casa?"
