¿Por qué sigue cayendo el precio de la vivienda?
A pesar del aumento de ventas, que reflejan una demanda relativamente intensa y ligeramente, el precio de la vivienda sigue cayendo, y en concreto un 12,3% en el mes de marzo, según datos que aporta el Consejo General del Notariado. Una vez desestacionalizada esa cifra (corrigiendo estadÃsticamente las oscilaciones que se producen según la época del año), el descenso anual sigue siendo un muy significativo 7,3% por ciento.
Teóricamente, una mayor demanda y un cambio a mejor de las expectativas en relación con la situación económica, según reflejan todas las encuestas de opinión, deberÃan estar provocando a estas alturas una estabilización, cuando no un claro repunte, en el precio de la vivienda. Entonces, ¿cuál es el problema? ¿Qué es lo que está pasando en el mercado inmobiliario?
La influencia de los bancos en el precio de la vivienda.
En primer lugar, lo que está pasando en el mercado son los bancos y el SAREB (la entidad que se creó para limpiar los activos bancarios y recapitalizar las instituciones financieras con el fin de que volvieran a dar créditos a los particulares y a las empresas). Estas entidades van poniendo progresivamente en el mercado todo el stock de viviendas remanentes, que todavÃa es muy sustancial, sobre todo en algunas zonas y localidades. Lo llevan haciendo de forma más o menos prudente, intentando no inundar en exceso el mercado, lo que irÃa en su propio perjuicio, pero claramente están empezando a sacar stock de edificios terminados y, lo que es más importante para el futuro del mercado inmobiliario en los próximos años, están preparando nuevas promociones en base al enorme stock de suelo urbano que acumulan desde el estallido de la burbuja.
No hay que dejarse engañar por las cifras. Aunque parezca que la vivienda de obra nueva ha disminuido drásticamente su participación en el mercado, este dato esconde el hecho de las viviendas sin habitar que se terminaron hace más de dos años y que los bancos sacan al mercado, se consideran técnicamente de segunda mano. Asà pues, los bancos y el SAREB son responsables en parte de que siga habiendo una más que abundante oferta actual y también previsible de viviendas. De hecho, el Departamento de Estudios del BBVA estima que el próximo año podrÃan iniciarse más de 200.000 viviendas de obra nueva en España.
Evolución de las ventas de vivienda nueva y de segunda mano en Pamplona y Navarra
Las hipotecas también influyen en el precio de la vivienda
Otro factor que está influyendo en que las viviendas sigan bajando es, sin duda, la falta de solvencia de la demanda existente o, dicho de otra forma, no se conceden suficientes hipotecas ya que quienes las solicitan no cumplen los requisitos exigidos. Entre dichos requisitos se encuentran un porcentaje determinado de ingresos recurrentes (nóminas) que deberÃan poder dedicar al pago de la hipoteca. También influye mucho la falta de estabilidad en el empleo. Lo irónico es que los bancos están deseando dar crédito, y los compradores recibirlo para poder acceder a una vivienda, pero la bajada de sueldos provocada por la crisis, la famosa devaluación técnica de los salarios, está impidiendo que ambos actores se encuentren para cerrar operaciones de financiación. De hecho, solo el 42,5% de las compraventas de viviendas implicaron una hipoteca como parte del pago (el 77,7% del precio como media).
El clima polÃtico y el precio de la vivienda
A eso habrÃa que añadir un tercer factor, que es la inquietud que se genera en un año de elecciones municipales y autonómicas, como hemos visto con el debate sobre si Manuela Carmena paralizará o no proyectos inmobiliarios en Madrid.
El futuro inmediato no apunta por otros derroteros. Los bancos seguirán tanteando el agua antes de tirarse a la piscina, pero sin duda no dejarán pasar la oportunidad de lanzar promociones y sus viviendas en stock, en tanto que el mercado responda con compras, aún a menores precios.
Como siempre, el mercado inmobiliario va por barrios, localidades y regiones. Si quieres más información en nuestro informe sobre el Mercado Inmobiliario en Navarra puedes consultar la tendencia del precio en cada barrio y municipio de Pamplona y Comarca, las variaciones en Navarra del número de compraventas, las fluctuaciones del precio del alquiler...
